Upadłość konsumencka nie zawsze oznacza utratę dachu nad głową. Najważniejsze jest to, czyje jest mieszkanie: Twoje, wspólne z małżonkiem, wynajmowane czy należące do rodziny. Własne mieszkanie co do zasady jest sprzedawane, ale prawo przewiduje pieniądze na wynajem innego lokalu. Poniżej opisuję po kolei każdą sytuację, tak jak widzę ją w sprawach, w których jestem syndykiem.
Czy stracę mieszkanie w upadłości konsumenckiej?
Z dniem ogłoszenia upadłości powstaje masa upadłości. To majątek, który należy do Ciebie w dniu ogłoszenia upadłości lub który nabędziesz w trakcie postępowania (art. 62 p.u.). Z tego majątku syndyk spłaca wierzycieli. Syndyk to osoba wyznaczona przez sąd, która zarządza masą i sprzedaje jej składniki.
Do masy wchodzi więc tylko to, co jest Twoje. Mieszkanie, w którym masz tylko meldunek, a które należy do kogoś innego, do masy nie trafia. Więcej o tym, co syndyk może sprzedać, a co zostaje, piszę w tekście co sprzedaje syndyk.
| Sytuacja | Co się dzieje z mieszkaniem |
|---|---|
| Mieszkanie własne | Wchodzi do masy i co do zasady jest sprzedawane. Z ceny wydziela się kwotę na najem na 12–24 miesiące. |
| Wspólne z małżonkiem (wspólność majątkowa) | Wchodzi do masy w całości. Małżonek może zgłosić należność za swój udział. |
| Z kredytem hipotecznym | Jest sprzedawane, bank dostaje pieniądze z ceny. Hipoteka wygasa, a resztę długu obejmuje postępowanie. |
| Wynajmowane | Nie wchodzi do masy. Najem trwa, czynsz płacisz na bieżąco. |
| Rodziców lub innej rodziny | Nie wchodzi do masy, bo nie jest Twoje. |
Mieszkanie własne: sprzedaż w likwidacji
Likwidacja to sprzedaż majątku z masy upadłości. Sposób sprzedaży wybiera syndyk, kierując się tym, żeby wierzyciele dostali jak najwięcej (art. 491¹¹ᵃ ust. 1 p.u.). Przy nieruchomości syndyk zawiadamia wierzycieli i sąd o sposobie sprzedaży i cenie minimalnej (art. 491¹¹ᵃ ust. 2 p.u.). Sprzedaż może nastąpić najwcześniej po 14 dniach od zawiadomienia (art. 491¹¹ᵃ ust. 5 p.u.).
Masz wpływ na ten etap. Sąd może zakazać sprzedaży w wybrany sposób albo za wskazaną cenę, jeśli prowadziłaby do pokrzywdzenia upadłego lub wierzycieli (art. 491¹¹ᵃ ust. 3 p.u.). Na czynności syndyka można złożyć skargę w terminie 7 dni (art. 491¹²ᵃ p.u.).
Sprzedaż przez syndyka ma skutki sprzedaży egzekucyjnej (art. 313 ust. 1 p.u.). Nabywca kupuje mieszkanie bez dawnych obciążeń, w tym bez hipotek. Te same zasady stosuje się do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art. 313 ust. 5 p.u.). Jeśli więc masz „spółdzielcze własnościowe”, ono także wchodzi do masy i może zostać sprzedane.
Pieniądze na wynajem po sprzedaży mieszkania
PrzepisArt. 342a p.u.
Jeśli syndyk sprzedaje mieszkanie lub dom, w którym mieszkasz, z ceny wydziela się dla Ciebie kwotę na najem innego lokalu. Odpowiada ona przeciętnemu czynszowi za podobny lokal w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za 12–24 miesiące. Pieniądze mają zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Twoje i osób, które masz na utrzymaniu.
Kwotę ustala się na Twój wniosek (art. 342a ust. 2 p.u.). Pod uwagę bierze się m.in. liczbę osób na utrzymaniu, Twoje możliwości zarobkowe, cenę uzyskaną ze sprzedaży i opinię syndyka. Jeśli trzeba się wyprowadzić przed sprzedażą, a w masie są pieniądze, można dostać zaliczkę na poczet tej kwoty (art. 342a ust. 3 p.u.). Warto o tę kwotę zawnioskować od razu, gdy wiadomo, że mieszkanie będzie sprzedawane.
Do kiedy można mieszkać w sprzedawanym mieszkaniu?
Samo ogłoszenie upadłości nie oznacza wyprowadzki. Mieszkasz w lokalu, dopóki trwa sprzedaż. W tym czasie płacisz bieżące opłaty, takie jak czynsz do wspólnoty czy media. Po sprzedaży mieszkanie trzeba wydać nabywcy, a termin wyprowadzki znasz z wyprzedzeniem. Najlepsza sytuacja jest wtedy, gdy wyprowadzisz się przed podpisaniem aktu notarialnego sprzedaży.
Z praktyki syndyka
Jako syndyk dążę do tego, żeby upadły opuścił mieszkanie przed sprzedażą, bo lokal wolny sprzedaje się lepiej i za wyższą cenę, a to jest w interesie także upadłego. Jeśli wyprowadzka jest problemem, informuję kupującego, że nieruchomość jest zamieszkana, i zapisuję to w akcie notarialnym. Po sprzedaży syndyk nie ma już wpływu na to, co dzieje się z lokalem; dalsze kroki należą do nabywcy.
Z praktyki syndyka
Wiele osób wyobraża sobie, że po ogłoszeniu upadłości ktoś od razu wymieni zamki. Tak to nie wygląda. Sprzedaż mieszkania zwykle trwa miesiącami, a termin wydania lokalu jest znany z wyprzedzeniem. Staram się, żeby osoba, która mieszka w lokalu, miała czas na spokojne znalezienie nowego miejsca.
Upadłość konsumencka a kredyt hipoteczny
Bank, który ma hipotekę na mieszkaniu, to wierzyciel zabezpieczony. Jest zaspokajany z ceny uzyskanej ze sprzedaży tego mieszkania. Najpierw odejmuje się koszty sprzedaży i część innych kosztów postępowania, ale nie więcej niż dziesiątą część uzyskanej kwoty (art. 345 ust. 1 p.u.). Hipoteka wygasa z chwilą zawarcia umowy sprzedaży (art. 313 ust. 2 p.u.).
Co, jeśli cena nie pokryje całego kredytu? Brakująca część nie znika automatycznie, ale staje się jednym z długów objętych postępowaniem. Sąd ustala plan spłaty, w którym wymienia wierzycieli i określa, ile i przez jaki czas spłacasz oraz jaka część zostanie potem umorzona (art. 491¹⁵ ust. 1 p.u.). Jak długo trwa taki plan, opisuję w tekście ile trwa upadłość i plan spłaty.
Uwaga na zabezpieczenia na cudzym majątku. Plan spłaty nie narusza praw banku wobec poręczyciela ani praw z hipoteki ustanowionej na mieniu osoby trzeciej (art. 491¹⁵ ust. 5 p.u.). Jeśli kredyt zabezpieczono na mieszkaniu rodziców, bank nadal może dochodzić z niego zapłaty.
Czy da się zachować mieszkanie mimo długów?
W samej upadłości konsumenckiej jest to trudne, bo masa podlega likwidacji. Prawo przewiduje jednak inne postępowanie: układ na zgromadzeniu wierzycieli dla osoby fizycznej, która nie prowadzi działalności gospodarczej (art. 491²⁵ i nast. p.u.). Dłużnik przedstawia w nim wierzycielom propozycje spłaty, a wierzyciele głosują nad układem. Postępowanie prowadzi się z udziałem nadzorcy sądowego, a celem jest spłata bez sprzedaży majątku.
Kiedy to ma sens? Sąd bierze pod uwagę, czy możliwości zarobkowe i sytuacja zawodowa dłużnika pozwalają pokryć koszty postępowania oraz zawrzeć i wykonać układ (art. 491²⁵ ust. 3 p.u.). Razem z wnioskiem trzeba wpłacić zaliczkę na wydatki (art. 491²⁶ ust. 1 p.u.). Jeśli złożysz wniosek o upadłość, sąd może skierować Cię do tego postępowania, chyba że we wniosku zaznaczysz brak zgody (art. 491²⁵ ust. 2 p.u.).
Przy kredycie hipotecznym wiele zależy od banku. Bez jego akceptacji trudno zatrzymać mieszkanie obciążone hipoteką. Dlatego zanim wybierzesz drogę, warto policzyć, czy realnie udźwigniesz raty.
Upadłość konsumencka a mieszkanie małżonka
Jeśli w małżeństwie obowiązuje wspólność majątkowa, z dniem ogłoszenia upadłości jednego z małżonków powstaje między nimi rozdzielność majątkowa. Majątek wspólny wchodzi wtedy do masy upadłości, a jego podział nie jest dopuszczalny (art. 124 ust. 1 p.u.). Wspólne mieszkanie jest więc sprzedawane w całości, nawet jeśli długi zaciągnął tylko jeden z małżonków.
PrzepisArt. 124 ust. 3 p.u.
Małżonek osoby w upadłości może dochodzić w postępowaniu należności z tytułu swojego udziału w majątku wspólnym. Zgłasza ją syndykowi przez system teleinformatyczny, czyli przez Krajowy Rejestr Zadłużonych (KRZ).
Majątek osobisty małżonka, na przykład mieszkanie odziedziczone przez niego, do masy nie wchodzi. Jeśli długi mają oboje małżonkowie, każde z nich może złożyć własny wniosek. Jak wtedy rozliczyć wspólne mieszkanie, to trzeba omówić indywidualnie, bo zależy od dat i przebiegu obu spraw.
Upadłość konsumencka a mieszkanie wynajmowane
Mieszkanie wynajmowane nie jest Twoją własnością, więc nie wchodzi do masy. Ogłoszenie upadłości samo nie rozwiązuje umowy najmu. Bieżący czynsz płacisz z pieniędzy, które zostają Ci na utrzymanie. Zaległy czynsz sprzed ogłoszenia upadłości staje się jednym z długów w postępowaniu.
Mieszkanie rodziców lub innej rodziny
Jeśli mieszkasz u rodziców, dziadków czy rodzeństwa, ich mieszkanie nie wchodzi do masy upadłości. Zameldowanie nie ma tu znaczenia. Syndyk nie sprzeda cudzej własności.
Inaczej jest, gdy masz w tym mieszkaniu udział, na przykład po spadku. Twój udział jest częścią Twojego majątku, więc wchodzi do masy (art. 62 p.u.). Warto to sprawdzić w księdze wieczystej przed złożeniem wniosku.
Darowizna lub sprzedaż mieszkania przed wnioskiem
Czasem ktoś myśli o przepisaniu mieszkania na dziecko, zanim złoży wniosek. To nie chroni mieszkania. Darowizna i sprzedaż za rażąco niską cenę dokonane w ciągu roku przed wnioskiem są bezskuteczne wobec masy upadłości (art. 127 ust. 1 p.u.). Sprzedaż osobie bliskiej w ciągu 6 miesięcy przed wnioskiem może zostać uznana za bezskuteczną, chyba że nie doszło do pokrzywdzenia wierzycieli (art. 128 ust. 1 p.u.). Starsze czynności można zaskarżyć skargą pauliańską (art. 527 k.c.), co do zasady w ciągu 5 lat (art. 534 k.c.).
Ważne
We wniosku o upadłość podaje się czynności dotyczące nieruchomości z ostatnich 12 miesięcy (art. 491² ust. 4 p.u.). Jeśli w przeszłości przekazano komuś mieszkanie, trzeba to uczciwie wpisać i wyjaśnić. Pominięcie takiej informacji może skończyć się umorzeniem postępowania (art. 491¹⁰ ust. 2a p.u.) bądź odmową ustalenia planu spłaty (art. 491¹⁴ᵃ p.u.), a wtedy niestety zostajesz z długami.
Jak przygotować wniosek i co do niego dołączyć, opisuję w poradniku upadłość konsumencka krok po kroku.
Co zrobić, jeśli boisz się o mieszkanie?
Najpierw ustal, czyje jest mieszkanie i jakie są na nim obciążenia. Potem policz, ile wynoszą długi i dochody. Na tej podstawie widać, czy lepsza jest upadłość konsumencka, układ z wierzycielami, czy jeszcze inne rozwiązanie. Chętnie przejdę przez to z Tobą spokojnie, bez oceniania.